Com a queda da taxa Selic, não só a tradicional caderneta de poupança ganhou competitividade em relação aos fundos conservadores e títulos bancários (CDBs). Os títulos imobiliários vêm atraindo um número crescente de investidores. Dados da Câmara de Custódia e Liquidação (Cetip) mostram que o estoque desses papéis aumentou em ritmo acelerado nos últimos doze meses. O volume de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) – título mais acessível para o investidor pessoa física – cresceu quase 80% entre junho de 2008 e deste ano.
“Este título tem sido super demandado nesse momento de queda de juros, em que o prêmio na renda fixa diminuiu ou até deixou de existir em alguns casos”, afirma o diretor da companhia hipotecária Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. A LCI é um papel atrelado a financiamentos imobiliários. Ou seja, ao emprestar recursos para um empreendimento, a instituição financeira pode transformar o crédito concedido em títulos que são vendidos a investidores pessoa física.
O principal atrativo da LCI, lembram especialistas, é o fato de pessoas físicas serem isentas de Imposto de Renda que é cobrado em outras aplicações de renda fixa mais tradicionais, como fundos DI, de renda fixa e CDBs. “Isso permite que o investidor enxergue a rentabilidade líquida do título, diferentemente do CDB em que o IR ainda tem de ser descontado”, afirma a gerente de captação do Banco CR2, Carolina Thomaz. Segundo ela, praticamente 100% do crédito imobiliário concedido pelo banco foi convertido em LCIs e há fila de espera de investidores interessados nessa aplicação.
“A variação de estoque desse título depende não somente da procura por ele, mas da oferta de empréstimos dos bancos”, lembra o superintendente nacional de cliente de média e alta renda da Caixa Econômica Federal, Mário Ferreira Neto, instituição com a maior carteira de crédito imobiliário no País. De acordo com Neto, o aumento do volume de financiamentos em 2008 permitiu o crescimento da carteira de LCI. “Quase todas LCI oferecidas são compradas.”
Para os bancos, emitir uma LCI, em vez de um CDB, é interessante devido à isenção de IR para pessoas físicas. “É um instrumento mais barato de captação, porque podemos oferecer uma taxa de juro menor do que no CDB, já que o título será livre de outros custos e tributos”, explica Carolina, do CR2.
Rentabilidade e risco
A rentabilidade do papel varia conforme o prazo do investimento (estabelecido previamente), o valor da aplicação e até do banco, já que é a instituição que garante o pagamento do título na data do vencimento. Na CEF, para uma aplicação mínima de R$ 50 mil, a rentabilidade começa em 81% do CDI. Para valores acima de R$ 300 mil, as taxas variam de 82% a 84% do CDI e acima de R$ 1 milhão, a partir de 83% do CDI. Na Brazilian Mortgages, o valor mínimo cai para R$ 30 mil, com retorno entre 90% e 95% do CDI. No Banco CR2, o mínimo é R$ 100 mil e o retorno fica entre 95% e 100% do CDI.
Os prazos de resgate geralmente são de, pelo menos, seis meses. “Há um prazo mínimo que muda de acordo com a instituição. No caso da Caixa, são 60 dias. Se resgatar antes disso, não há remuneração nenhuma”, diz Neto.
A instituição da qual se compra a LCI pesa na taxa do título porque, assim como no CDB, o banco é a primeira garantia do investidor. “Ao comprar uma LCI, o investidor assume o risco do banco”, resume o diretor de relações com participantes da Cetip, Jorge Sant'Anna. Caso haja algum problema na instituição, o detentor do título tem ainda a garantia adicional do crédito ao qual o papel está lastreado, afirma Bidetti, da Brazilian Mortgages. O título também possui o colchão do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que protege até R$ 60 mil do valor aplicado. Apesar das garantias, o título é indicado para aqueles com carteiras maiores, que buscam diversificar as aplicações de renda fixa e que possuem outros investimentos com liquidez maior em caso de imprevistos.
Outros títulos imobiliários
Além das LCI, investidores com apetite maior ao risco têm outras opções de aplicações atreladas ao setor imobiliário que também são isentas de Imposto de Renda. A primeira delas, mais facilmente comparável às LCI, é a Letra Hipotecária (LH). “Ambas as aplicações são lastreadas a financiamentos, mas há algumas diferenças. A primeira delas é que a rentabilidade da LH geralmente é indexada a Taxa Referencial”, explica Sant’Anna. Antes de 2004, quando foram criadas as LCI, os bancos faziam uma complexa operação de troca de taxas (swap) para conseguir indexar a aplicação ao CDI.
O diretor da Cetip ressalta também que os financiamentos da LH têm garantia de hipoteca. O mercado prefere utilizar a alienação fiduciária (garantia dada as LCI), que permite a retomada do imóvel num prazo menor. A combinação destes fatores faz com que o estoque de LH venha caindo na Cetip.
Já as Cédulas de Recebíveis Imobiliários (CRI) são direcionadas para investidores qualificados. “O investimento é a partir de R$ 300 mil e o prazo de vencimento é maior - em média, de cinco anos”, diz Bidetti. As cédulas são atreladas a uma dívida imobiliária, como a de uma construtora que financiou a venda de um prédio e irá receber prestações dos compradores por um período. Companhias securitizadoras, que transformam um fluxo de pagamento em ativos financeiros negociáveis, podem converter essa dívida em CRI.
O risco no caso da CRI é maior, porque está vinculado à liquidação do compromisso. “Para diminuí-lo, normalmente as securitizadoras fazem um colchão de proteção, criando duas classes de CRI”, explica Bidetti. Segundo ele, de 10% a 15% da dívida é transformada em CRI Júnior, papéis que são os últimos a receber o pagamento. Eles são vendidos a investidores profissionais ou ficam na carteira da securitizadora. Investidores pessoas físicas recebem os CRI Sênior, os primeiros a serem liquidados. “Isso faz com que a dívida pode sofrer uma inadimplência de 10% a 15% até atingir a CRI dos investidores menores.” Geralmente, a inadimplência gira em torno de 1%, segundo Bidetti.
A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é emitida pela própria devedora. É comparável a uma nota promissória, só que com liquidação extrajudicial - ou seja, em caso de problemas de inadimplência da empresa, o devedor não precisa da autorização do juiz para exigir o pagamento da dívida. O que permite, segundo o diretor da Cetip, gera uma economia de tempo de três ou quatro anos na Justiça. O risco é maior do que em outros títulos, pois não há rating no momento da emissão nem colchão de garantia, como nos CRIs.
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fonte: Agência Estado
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